 |
||
   |
Przedsiębiorca, który prowadzi działalność we własnym domu, może amortyzować, czyli stopniowo wliczać w koszty wartość części budynku zajętej na cele firmy. Jak w takiej sytuacji ustalić podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych? Z takim problemem zwrócił się do nas jeden z czytelników.– Kupiłem działkę z piętrowym budynkiem w stanie surowym (zadaszony, bez drzwi, okien, instalacji itp.). W akcie notarialnym nie wyodrębniono ceny działki i ceny budynku (jest tylko kwota łączna). Zamierzam wykończyć budynek i na parterze prowadzić działalność gospodarczą przeniesioną z obecnego miejsca. Czy środkiem trwałym będzie budynek czy lokal? Jakie wydatki złożą się na wartość początkową środka trwałego? Czy i jak „rozłączyć” wartość działki od wartości budynku w stanie surowym? – pyta czytelnik DF. Budynek środkiem trwałymZ pytania wynika, że czytelnik zamierza dokończyć budowę budynku i w jego części prowadzić działalność gospodarczą. Środkiem trwałym będzie w tym wypadku budynek. Lokal jest nim tylko wtedy, gdy stanowi wyodrębnioną własność. A z taką sytuacją nie mamy tu do czynienia. Czytelnik jest właścicielem całego budynku, a pomieszczenie, które ma być zajęte na działalność, jest po prostu częścią tego budynku. Przy czym jeśli co najmniej połowa powierzchni użytkowej tego budynku będzie wykorzystywana do celów mieszkalnych, budynek taki według Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych należy zaklasyfikować jako mieszkalny. Ma to znaczenie dla jego amortyzacji. Jak ustalić wartośćWartość początkowa budynku mieszkalnego – środka trwałego – dla celów amortyzacji podatkowej może być co do zasady ustalona na dwa sposoby: w sposób uproszczony – jako iloczyn powierzchni użytkowej zajętej na działalność i stawki 988 zł za mkw., według ceny nabycia (lub kosztu wytworzenia – gdy chodzi o budynek wytworzony we własnym zakresie). Niekiedy w grę może wchodzić również wycena przez biegłego (z uwzględnieniem cen rynkowych) – wówczas gdy podatnik nie może ustalić kosztu wytworzenia. Organy podatkowe zgadzają się jednak na nią tylko wyjątkowo. Jak czytamy w piśmie Urzędu Skarbowego w Lubinie z 2 października 2006 r. (PDI-415/1/66/WŁ/20/06): „Taka wyjątkowa sytuacja może mieć miejsce np. gdy podatnik wprowadza do działalności gospodarczej lub oddaje do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy składnik majątku wytworzony uprzednio na własne, osobiste potrzeby i nie udokumentował ponoszonych w tym celu wydatków. Z powyższego wynika, że nie można dowolnie decydować o wyborze metody ustalania wartości początkowej wytworzonego środka trwałego. (...) Przedmiotowa inwestycja związana była z budową budynku przeznaczonego na działalność handlowo-usługową, wobec czego liczył się pan z tym, że nieruchomość zostanie wpisana do wykazu/ewidencji środków trwałych, zatem należało zbierać i przechowywać dokumenty umożliwiające ustalenie wartości początkowej wybudowanego środka trwałego. Tym samym brak jest podstaw prawnych do ustalenia wartości początkowej budynku w drodze wyceny przez biegłego powołanego przez pana”. Metoda uproszczonaNajmniej problemów sprawia uproszczona metoda ustalania wartości początkowej budynku mieszkalnego – o której mowa w art. 22g ust. 10 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (updof). Zgodnie z tym przepisem podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych używanych na cele prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych powierzchni użytkowej zajętej na cele firmy i kwoty 988 zł. Przy czym za powierzchnię użytkową przyjmuje się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości (patrz ramka). Taki sposób wyliczenia wartości początkowej jest najprostszy, ale i najmniej opłacalny – stawka 988 zł za mkw. od dawna nie przystaje do realiów rynkowych. Według ceny nabyciaJeśli czytelnik nie zdecyduje się na metodę uproszczoną, powinien ustalić wartość początkową według ceny nabycia (ta metoda jest właściwa także dla budynków niemieszkalnych). Zgodnie z art. 22g ust. 3 updof jest nią kwota należna zbywcy powiększona o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego do używania (m.in. koszty opłat notarialnych, skarbowych, odsetek i prowizji), pomniejszona o VAT (jeśli może być odliczony). W przypadku czytelnika do wartości początkowej trzeba też będzie wliczyć wszelkie nakłady na wykończenie budynku poniesione przed oddaniem go do używania. Jak bowiem wyjaśnił Urząd Skarbowy Warszawa-Ursynów w piśmie z 7 lipca 2006 r. (1438/DF2/415-102E/152/06/ AZ), „z powyższego przepisu wynika, iż wszelkie koszty poniesione w związku z przystosowaniem danego składnika majątku do używania, zwiększają cenę nabycia środka trwałego (jego wartość początkową), stanowiącą podstawę dokonywania odpisów amortyzacyjnych. Definicja ceny nabycia zawiera przykładowe koszty, o które należy powiększyć kwotę należną zbywcy, aby wyliczyć wartość początkową, które to nie stanowią katalogu zamkniętego.” Dzielimy proporcjonalnieJak jednak rozdzielić koszty związane z częścią budynku zajętą na działalność od tych poniesionych na część mieszkalną? Nie ewidencjonuje się ich odrębnie. Czytelnik powinien zbierać faktury i rachunki związane z wykończeniem całego budynku, bowiem wartość początkową części zajętej na działalność ustala się w proporcji do wartości całego budynku. Taki sposób wyceny wynika wprost z art. 22f ust. 4 updof. Przepis ten mówi, że jeżeli tylko część nieruchomości, w tym budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej bądź wynajmowana lub wydzierżawiana – odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej nieruchomości, budynku lub lokalu odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowanej lub wydzierżawianej, do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości, budynku lub lokalu >patrz przykład. Trzeba wyodrębnić wartość gruntuKolejny problem poruszony przez czytelnika to taki, czy ustalając wartość początkową budynku według ceny nabycia z ceny zakupu wykazanej w akcie notarialnym trzeba będzie wyłączyć wartość gruntu. Odpowiedź brzmi: tak, grunt jest bowiem odrębnym środkiem trwałym, i do tego niepodlegającym amortyzacji. Przepisy podatkowe nie określają wprost, jak to zrobić. Skoro nie wynika to z aktu notarialnego, czytelnik musi sam określić, jaka była wartość działki, a jaka nakładów poniesionych na wybudowanie na niej budynku. Powinien posiłkować się cenami rynkowymi działek w okolicy, może też zwrócić się o pomoc do rzeczoznawcy. Według Urzędu Skarbowego w Lublinie (pismo z 29 grudnia 2006 r., P-1/415/38/2006) w tej sytuacji należy kierować się treścią art. 22g ust. 8 updof, zgodnie z którym, jeżeli nie można ustalić ceny nabycia środków trwałych lub ich części nabytych przez podatników przed dniem założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu środków trwałych, wartość początkową tych środków przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika, z uwzględnianiem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia. Konieczność stosowania cen rynkowych z grudnia roku ubiegłego nie wchodzi jednak w grę, gdy podatnik już prowadzi działalność gospodarczą (w momencie zakupu nieruchomości posiada ewidencję środków trwałych). Jaka stawka amortyzacjiGdy już określiliśmy podstawę naliczania amortyzacji, w grę wchodzi jeszcze ustalenie właściwej stawki amortyzacyjnej. Z załącznika nr 1 do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowiącego wykaz rocznych stawek amortyzacyjnych wynika, że dla budynków mieszkalnych roczna stawka amortyzacyjna wynosi 1,5 proc., podczas gdy dla niemieszkalnych – 2,5 proc. Podział budynków na mieszkalne i niemieszkalne opiera się na PKOB. Zgodnie z objaśnieniami do grupy I Klasyfikacji Środków Trwałych – Budynki i lokale, budynki mieszkalne wg PKOB są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. Natomiast w przypadkach gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki jest klasyfikowany jako niemieszkalny zgodnie z jego przeznaczeniem. Zatem jeśli budynek czytelnika – z godnie z tymi kryteriami – jest budynkiem mieszkalnym, do amortyzacji jego części zajętej na działalność gospodarczą właściwa będzie stawka 1,5 proc.
|
  
|
